Der Austausch einer defekten Glühbirne gehört zu den Vermietungsreparaturen, die vom Mieter zu tragen sind. Diese rechtliche Qualifikation, die oft ignoriert wird, hat direkte Konsequenzen beim Auszug aus einer Wohnung: Leere Fassungen oder defekte Glühbirnen können einen Abzug von der Kaution rechtfertigen. Bevor man die Leuchten ausräumt, ist es besser zu verstehen, was das Recht vorsieht und was der Zustand des Auszugs konkret verlangt.
Glühbirnen und Zustand des Auszugs: eine oft unterschätzte technische Verbindung
Die meisten Mieter denken vor einem Zustand des Auszugs an Wände, Böden und die allgemeine Sauberkeit. Die Lichtquellen geraten in den Hintergrund. Das ist ein praktischer Fehler, bevor es ein rechtlicher wird.
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Immer mehr Zustände des Auszugs werden bei ausgeschaltetem Licht durchgeführt (der Zähler ist bereits abgemeldet oder der Strom ist nicht mehr aktiv). In dieser Konfiguration verhindert das Fehlen einer Glühbirne, dass der tatsächliche Zustand der Oberflächen korrekt festgestellt werden kann. Eine fleckige Wand oder eine durch Nikotin vergilbte Decke sind im Dunkeln nicht zu erkennen. Der Vermieter oder der Gerichtsvollzieher kann dann die Unmöglichkeit anmerken, bestimmte Räume zu überprüfen, was die Position des ausziehenden Mieters schwächt.
Fachleute für Zustände des Auszugs empfehlen inzwischen, jede Lichtquelle eingeschaltet zu fotografieren sowohl beim Einzug als auch beim Auszug, ebenso wie die Zähler. Diese Praxis begrenzt spätere Streitigkeiten. Die Frage, ob man die Glühbirnen beim Umzug lassen sollte, hängt also sowohl vom logischen Verständnis als auch vom regulatorischen Rahmen ab.
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Vermietungsreparaturen: Was der Mieter in gutem Zustand lassen muss
Der Austausch von gebrauchten Glühbirnen gehört zur laufenden Instandhaltung der Wohnung. Konkret bedeutet das, dass der Mieter verpflichtet ist, die Lichtquellen während der gesamten Mietdauer funktionsfähig zu halten.
Was zur laufenden Instandhaltung der Beleuchtung gehört
Die Vorschriften zu Vermietungsreparaturen beinhalten den Austausch defekter Glühbirnen in der Liste der kleinen Reparaturen, die vom Mieter zu tragen sind. Ein Vermieter kann daher einen Abzug von der Kaution rechtfertigen, wenn der Zustand des Auszugs leere Fassungen oder offensichtlich defekte Glühbirnen zeigt.
Der Unterschied liegt in der Unterscheidung zwischen der Glühbirne selbst und der Leuchte. Eine Pendelleuchte, ein Deckenleuchter oder ein Kronleuchter, die vom Mieter installiert wurden, gehören ihm: Er kann sie demontieren und mitnehmen. Im Gegensatz dazu bleiben die Fassung und die Verkabelung, die an der Decke befestigt sind, Bestandteile der Wohnung. Diese zu entfernen oder zu beschädigen, führt zu Kosten für die Wiederherstellung.
Was dem Vermieter gehört
- Die Fassungen, Schalter und Steckdosen, die in Wände oder Decken integriert sind und als feste Bestandteile des Eigentums gelten
- Die Leuchten, die im Zustand des Einzugs als Teil der Ausstattung der Wohnung aufgeführt sind (fest installierte Wandlampen, eingelassene Spots)
- Die Abdeckungen und Deckenrosetten, die vom Vermieter vor dem Einzug angebracht wurden
Wenn eine Leuchte im Zustand des Einzugs aufgeführt war, muss sie in einem vergleichbaren Zustand zurückgegeben werden, abgesehen von normaler Abnutzung.
Häufige Streitigkeiten rund um die Beleuchtung beim Umzug
Die Erfahrungsberichte, die 2025 veröffentlicht wurden, berichten von einem deutlichen Anstieg der Streitigkeiten über kleine Beleuchtungseinrichtungen. Fehlende Glühbirnen, abmontierte Pendelleuchten ohne Verschließen der Löcher in der Decke, beschädigte Fassungen beim Abbau eines Kronleuchters: Diese Mikro-Schäden summieren sich und können einen nicht unerheblichen Betrag auf der Abrechnung der Kaution darstellen.
Der häufigste Fall betrifft den Mieter, der eine persönliche Pendelleuchte demontiert, ohne einen Deckenleuchter oder eine Glühbirne zu ersetzen. Der Vermieter stellt beim Zustand des Auszugs eine hängende Fassung fest, manchmal ungeschützt. Die Reparatur wird in Rechnung gestellt, und der Mieter entdeckt mehrere Wochen später den Abzug von seiner Kaution.
Vorsichtsmaßnahmen zur Vermeidung von Abzügen von der Kaution
- Den Zustand des Einzugs Zimmer für Zimmer mit der aktuellen Situation vergleichen: Jede beim Einzug vermerkte Leuchte muss beim Auszug vorhanden sein
- Die Löcher sauber verschließen, wenn während der Mietzeit eine persönliche Leuchte an der Decke oder Wand befestigt wurde
- Mindestens eine funktionsfähige Glühbirne pro Raum lassen, damit der Zustand des Auszugs unter guten Lichtbedingungen erfolgen kann
- Datierte Fotos von jeder funktionierenden Lichtquelle am Tag der Schlüsselübergabe machen
Immobilienverkauf: andere Regeln für die Beleuchtung
Im Falle eines Verkaufs ändert sich die Logik. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen beweglichen und unbeweglichen Gegenständen, das heißt, den beweglichen Objekten, die dauerhaft mit dem Eigentum verbunden sind. Ein an der Decke befestigter Kronleuchter, fest integrierte Wandlampen oder eingelassene Spots fallen in der Regel in diese Kategorie.
Der Verkäufer, der eine als unbeweglich geltende Leuchte ohne Zustimmung des Käufers abnimmt, setzt sich nach der Unterzeichnung einer Anfechtung aus. Die einfachste Lösung besteht darin, im Verkaufsvertrag jedes Beleuchtungselement aufzulisten, das behalten oder entfernt wird. Diese Transparenz vermeidet unangenehme Überraschungen am Tag der Schlüsselübergabe.
Für eine Standard-Glühbirne, die in eine Fassung geschraubt ist, ist die Frage weniger sensibel: Sie hat keinen materiellen Wert. Die funktionsfähigen Glühbirnen zu lassen, ist eher eine Höflichkeit als eine gesetzliche Verpflichtung im Rahmen eines Verkaufs.
Egal ob der Auszug eine Vermietung oder einen Verkauf betrifft, der sicherste Ansatz bleibt derselbe: den Zustand des Einzugs sorgfältig mit der Situation beim Auszug zu vergleichen, jede Lichtquelle zu dokumentieren und nur das abzubauen, was man selbst installiert hat. Eine Glühbirne für ein paar Euro, die in ihrer Fassung gelassen wird, kann einen Streit über mehrere Dutzend Euro auf der Kaution vermeiden.