La residencia principal se refiere a la vivienda ocupada al menos ocho meses al año por su ocupante, salvo obligación profesional, razón de salud o caso de fuerza mayor. Esta definición condiciona todo lo demás: límite de días, régimen fiscal, formalidades. Antes de publicar cualquier anuncio, cada propietario o inquilino debe verificar que su vivienda cumple con este criterio de ocupación efectiva.
Cláusula de copropiedad y acuerdo del arrendador: dos bloqueos a menudo ignorados
El reglamento de copropiedad puede bloquear un proyecto de alquiler a corto plazo mucho antes de la cuestión del calendario. Una cláusula de vivienda burguesa exclusiva prohíbe cualquier actividad comercial en el edificio, y el alquiler turístico entra en esta categoría. El administrador o un copropietario puede entonces impugnar el alquiler.
Los reglamentos redactados hace varias décadas no mencionan los alojamientos turísticos, lo que deja lugar a la interpretación. Obtener un aviso por escrito del administrador antes de cualquier publicación de anuncio evita un litigio costoso.
Los inquilinos que contemplan alquilar su residencia principal en subarriendo deben obtener la autorización por escrito del propietario. Sin este acuerdo, el subarriendo es irregular y puede llevar a la rescisión del contrato de arrendamiento.
Límite de días: 120 noches al año, a veces menos según el municipio
La ley establece un límite de 120 días por año civil para el alquiler de la totalidad de la residencia principal en alojamiento turístico. Un mismo viajero no puede quedarse más de 90 días consecutivos.
Este límite de 120 días no es un suelo garantizado. Algunos municipios tienen la posibilidad de reducirlo. Consultar con el ayuntamiento antes de fijar un calendario de alquiler sigue siendo la única forma de conocer el límite realmente aplicable.
Alquilar una habitación en casa: un caso aparte
Alquilar una habitación de su vivienda mientras se reside en ella se rige por un régimen distinto, el de la habitación en casa del habitante. Las condiciones aplicables difieren del alquiler de la vivienda completa, y los propietarios que desean generar un ingreso adicional sin abandonar su hogar deben verificar las reglas específicas de este dispositivo con su ayuntamiento.
Número de registro y declaración en el ayuntamiento
Cualquier alquiler de un alojamiento turístico ahora exige la obtención de un número de registro. Este número debe aparecer en cada anuncio, sea cual sea la plataforma.
El procedimiento pasa por una declaración previa ante el ayuntamiento del municipio correspondiente. No se debe confundir esta formalidad con la declaración fiscal: son dos obligaciones distintas. La falta de declaración en el ayuntamiento expone a una multa que puede alcanzar los 10 000 euros.
Las plataformas de alquiler tienen la obligación de retirar los anuncios no conformes, lo que hace que el control sea más efectivo de lo que era antes.
Fiscalidad de los ingresos por alquiler: micro-BIC o régimen real
Los alquileres derivados del alquiler amueblado de la residencia principal se gravan en la categoría de beneficios industriales y comerciales, y no de ingresos de propiedad. El modo de cálculo del impuesto se ve modificado.
Se presentan dos opciones:
- El régimen micro-BIC aplica una deducción forfaitaria sobre los ingresos brutos. La ley del 19 de noviembre de 2024 ha endurecido las condiciones para los alojamientos turísticos no clasificados, con una deducción menos favorable que antes.
- El régimen real permite deducir los gastos efectivos (mantenimiento, seguro, amortización del mobiliario). Se vuelve interesante cuando los gastos superan el monto de la deducción forfaitaria.
- Existe una exención total bajo ciertas condiciones, especialmente cuando los ingresos por alquiler se mantienen por debajo de un cierto umbral anual y la vivienda constituye efectivamente la residencia principal del arrendador.
Las contribuciones sociales se añaden en todos los casos al impuesto sobre la renta. Olvidar la declaración fiscal no elimina la obligación: las plataformas ahora transmiten los datos de ingresos a la administración.
Riesgo de reclasificación: cuando la residencia principal pierde su estatus
Alquilar demasiado a menudo o durante demasiado tiempo debilita la calificación de residencia principal. Si la administración constata que el propietario no ocupa realmente la vivienda ocho meses al año, el bien puede ser reclasificado como residencia secundaria.
Las consecuencias son graves:
- El régimen fiscal cambia, con la pérdida de las deducciones y exenciones relacionadas con la residencia principal.
- Una autorización de cambio de uso se vuelve obligatoria en ciertos municipios, un procedimiento largo y a veces acompañado de una obligación de compensación.
- El impuesto sobre la vivienda para las residencias secundarias se aplica, mientras que ha sido suprimido para las residencias principales.
Este riesgo también afecta a los propietarios que declaran una dirección fiscal sin vivir realmente allí. El criterio retenido por la administración sigue siendo la ocupación efectiva, no la simple domiciliación postal.
La frontera entre el alquiler ocasional y la actividad comercial regular se juega en el número de días alquilados, la frecuencia de los anuncios y la coherencia entre la declaración fiscal y el uso real de la vivienda. Un exceso aislado del límite puede pasar desapercibido, pero un esquema repetido atrae la atención de los servicios municipales, que ahora disponen de los datos transmitidos por las plataformas.
