Die Hauptwohnung bezeichnet die Unterkunft, die mindestens acht Monate im Jahr von ihrem Bewohner bewohnt wird, es sei denn, es gibt berufliche Verpflichtungen, gesundheitliche Gründe oder höhere Gewalt. Diese Definition bedingt alles andere: Höchstgrenze für Tage, steuerliches Regime, Formalitäten. Bevor ein Eigentümer oder Mieter eine Anzeige veröffentlicht, muss er sicherstellen, dass seine Unterkunft dieses Kriterium der tatsächlichen Nutzung erfüllt.
Teilungserklärung und Zustimmung des Vermieters: zwei oft ignorierte Hürden
Die Teilungserklärung kann ein Projekt für eine kurzfristige Vermietung lange vor der Frage des Zeitplans blockieren. Eine exklusive Wohnnutzungsregelung verbietet jede kommerzielle Tätigkeit im Gebäude, und die touristische Vermietung fällt in diese Kategorie. Der Verwalter oder ein Miteigentümer kann dann die Vermietung anfechten.
Die vor mehreren Jahrzehnten verfassten Regelungen erwähnen keine Ferienwohnungen, was Raum für Interpretationen lässt. Ein schriftliches Gutachten des Verwalters vor der Veröffentlichung einer Anzeige zu erhalten, vermeidet kostspielige Rechtsstreitigkeiten.
Mieter, die planen, ihre Hauptwohnung unterzuvermieten, müssen die schriftliche Genehmigung des Eigentümers einholen. Ohne diese Zustimmung ist die Untervermietung unregelmäßig und kann zur Kündigung des Mietvertrags führen.
Tagehöchstgrenze: 120 Nächte pro Jahr, manchmal weniger je nach Gemeinde
Das Gesetz legt eine Höchstgrenze von 120 Tagen pro Kalenderjahr für die Vermietung der gesamten Hauptwohnung als Ferienwohnung fest. Ein und derselbe Reisende darf nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage dort wohnen.
Diese Höchstgrenze von 120 Tagen ist keineswegs ein garantierter Mindestwert. Einige Gemeinden haben die Möglichkeit, sie zu senken. Die Konsultation des Rathauses, bevor ein Vermietungszeitplan festgelegt wird, bleibt die einzige Möglichkeit, die tatsächlich anwendbare Grenze zu erfahren.
Ein Zimmer bei sich zu Hause vermieten: ein Sonderfall
Ein Zimmer in seiner Wohnung zu vermieten, während man dort wohnt, fällt unter ein anderes Regime, das der Zimmervermietung bei Privatpersonen. Die anwendbaren Bedingungen unterscheiden sich von der Vermietung der gesamten Wohnung, und Eigentümer, die ein zusätzliches Einkommen erzielen möchten, ohne ihr Zuhause zu verlassen, sollten die spezifischen Regeln dieses Modells bei ihrem Rathaus überprüfen.
Registrierungsnummer und Erklärung beim Rathaus
Jede Vermietung einer Ferienwohnung erfordert jetzt die Erlangung einer Registrierungsnummer. Diese Nummer muss in jeder Anzeige erscheinen, unabhängig von der Plattform.
Der Prozess erfolgt über eine vorherige Erklärung beim Rathaus der betreffenden Gemeinde. Diese Formalität darf nicht mit der Steuererklärung verwechselt werden: Es handelt sich um zwei unterschiedliche Verpflichtungen. Das Fehlen einer Erklärung beim Rathaus kann mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Die Vermietungsplattformen sind verpflichtet, nicht konforme Anzeigen zu entfernen, was die Kontrolle effektiver macht als zuvor.
Besteuerung der Mieteinnahmen: Mikro-BIC oder tatsächliches Regime
Die Mieten aus der möblierten Vermietung der Hauptwohnung werden in der Kategorie der gewerblichen Einkünfte besteuert, nicht als Einkünfte aus Immobilien. Die Berechnungsmethode der Steuer ändert sich dadurch.
Es stehen zwei Optionen zur Verfügung:
- Das Mikro-BIC-Regime wendet einen pauschalen Abzug auf die Bruttoeinnahmen an. Das Gesetz vom 19. November 2024 hat die Bedingungen für nicht klassifizierte Ferienwohnungen verschärft, mit einem weniger vorteilhaften Abzug als zuvor.
- Das tatsächliche Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten (Instandhaltung, Versicherung, Abschreibung des Mobiliars) abzuziehen. Es wird interessant, wenn die Kosten den Betrag des pauschalen Abzugs übersteigen.
- Eine vollständige Befreiung existiert unter bestimmten Bedingungen, insbesondere wenn die Mieteinnahmen unter einem bestimmten jährlichen Schwellenwert bleiben und die Unterkunft tatsächlich die Hauptwohnung des Vermieters darstellt.
Die Sozialabgaben kommen in jedem Fall zur Einkommensteuer hinzu. Das Vergessen der Steuererklärung hebt die Verpflichtung nicht auf: Die Plattformen übermitteln jetzt die Einkommensdaten an die Verwaltung.
Risiko der Umqualifizierung: wenn die Hauptwohnung ihren Status verliert
Zu häufig oder zu lange zu vermieten, gefährdet die Qualifikation als Hauptwohnung. Wenn die Verwaltung feststellt, dass der Eigentümer die Wohnung nicht tatsächlich acht Monate im Jahr bewohnt, kann die Immobilie als zweite Wohnung umqualifiziert werden.
Die Konsequenzen sind schwerwiegend:
- Das steuerliche Regime ändert sich, mit dem Verlust der Abzüge und Befreiungen, die mit der Hauptwohnung verbunden sind.
- Eine Genehmigung für die Nutzungsänderung wird in bestimmten Gemeinden erforderlich, ein langwieriger Prozess, der manchmal mit einer Ausgleichspflicht verbunden ist.
- Die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen wird fällig, während sie für Hauptwohnungen abgeschafft wurde.
Dieses Risiko betrifft auch Eigentümer, die eine steuerliche Adresse angeben, ohne tatsächlich dort zu wohnen. Das von der Verwaltung angelegte Kriterium bleibt die tatsächliche Nutzung, nicht die bloße postalische Anmeldung.
Die Grenze zwischen gelegentlicher Vermietung und regelmäßiger kommerzieller Tätigkeit wird durch die Anzahl der vermieteten Tage, die Häufigkeit der Anzeigen und die Kohärenz zwischen Steuererklärung und tatsächlicher Nutzung der Wohnung bestimmt. Eine einmalige Überschreitung der Höchstgrenze kann unbemerkt bleiben, aber ein wiederholtes Muster zieht die Aufmerksamkeit der kommunalen Dienste auf sich, die nun über die von den Plattformen übermittelten Daten verfügen.
