De hoofdverblijfplaats verwijst naar de woning die minstens acht maanden per jaar door de bewoner wordt bewoond, behalve in geval van beroepsverplichtingen, gezondheidsredenen of overmacht. Deze definitie beïnvloedt alles wat volgt: dagplafond, belastingregime, formaliteiten. Voordat een eigenaar of huurder ook maar een advertentie plaatst, moet hij controleren of zijn woning aan dit criterium van effectieve bewoning voldoet.
Verenigingsclausule en toestemming van de verhuurder: twee vaak vergeten vergrendelingen
Het reglement van de vereniging kan een kortetermijnverhuurproject al blokkeren voordat de vraag naar de planning aan de orde komt. Een exclusieve bourgeoiswoningclausule verbiedt elke commerciële activiteit in het gebouw, en toeristische verhuur valt onder deze categorie. De syndicus of een mede-eigenaar kan dan de verhuur aanvechten.
Reglementen die tientallen jaren geleden zijn opgesteld, vermelden geen toeristische verhuur, wat ruimte laat voor interpretatie. Het verkrijgen van een schriftelijke goedkeuring van de syndicus voordat een advertentie wordt gepubliceerd, voorkomt kostbare geschillen.
Huurders die overwegen om hun hoofdverblijfplaats onder te verhuren, moeten schriftelijke toestemming van de eigenaar verkrijgen. Zonder deze toestemming is de onderverhuur onregelmatig en kan dit leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Dagenplafond: 120 nachten per jaar, soms minder afhankelijk van de gemeente
De wet stelt een plafond van 120 dagen per kalenderjaar vast voor de verhuur van de gehele hoofdverblijfplaats als gemeubileerde toeristische accommodatie. Eenzelfde reiziger mag er niet langer dan 90 aaneengeschakelde dagen verblijven.
Dit plafond van 120 dagen is geen gegarandeerde ondergrens. Sommige gemeenten hebben de mogelijkheid om dit te verlagen. Het raadplegen van het gemeentehuis voordat een verhuurkalender wordt vastgesteld, blijft de enige manier om de werkelijk toepasbare limiet te kennen.
Een kamer in eigen huis verhuren: een aparte zaak
Een kamer van zijn woning verhuren terwijl men er zelf woont, valt onder een ander regime, dat van de kamer bij de bewoner. De toepasselijke voorwaarden verschillen van die voor de verhuur van de gehele woning, en eigenaren die een extra inkomen willen genereren zonder hun huis te verlaten, doen er goed aan de specifieke regels van dit systeem bij hun gemeente te controleren.
Registratienummer en aangifte bij de gemeente
Elke verhuur van een gemeubileerde toeristische accommodatie vereist nu het verkrijgen van een registratienummer. Dit nummer moet op elke advertentie verschijnen, ongeacht het platform.
De procedure omvat een voorafgaande aangifte bij het gemeentehuis van de betreffende gemeente. Men moet deze formaliteit niet verwarren met de belastingaangifte: dit zijn twee verschillende verplichtingen. Het ontbreken van een aangifte bij de gemeente kan leiden tot een boete van maximaal 10.000 euro.
Verhuurlocaties zijn verplicht om niet-conforme advertenties te verwijderen, wat de controle effectiever maakt dan voorheen.
Belasting op huurinkomsten: micro-BIC of werkelijke regeling
De huren uit de gemeubileerde verhuur van de hoofdverblijfplaats worden belast in de categorie van industriële en commerciële winsten, en niet als onroerend goed inkomsten. De manier van belastingberekening verandert hierdoor.
Twee opties zijn beschikbaar:
- Het micro-BIC-regime past een forfaitaire aftrek toe op de bruto-inkomsten. De wet van 19 november 2024 heeft de voorwaarden voor niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische accommodaties aangescherpt, met een minder gunstige aftrek dan voorheen.
- Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (onderhoud, verzekering, afschrijving van meubels) af te trekken. Dit wordt interessant wanneer de kosten het bedrag van de forfaitaire aftrek overschrijden.
- Er bestaat een totale vrijstelling onder voorwaarden, met name wanneer de huurinkomsten onder een bepaalde jaarlijkse drempel blijven en de woning daadwerkelijk de hoofdverblijfplaats van de verhuurder is.
Sociale bijdragen worden in alle gevallen bovenop de inkomstenbelasting geheven. Het vergeten van de belastingaangifte verwijdert de verplichting niet: de platforms geven nu de inkomensgegevens door aan de administratie.
Risico op herkwalificatie: wanneer de hoofdverblijfplaats zijn status verliest
Te vaak of te lang verhuren verzwakt de kwalificatie van hoofdverblijfplaats. Als de administratie vaststelt dat de eigenaar de woning niet daadwerkelijk acht maanden per jaar bewoont, kan het pand worden hergekwalificeerd als tweede woning.
De gevolgen zijn ernstig:
- Het belastingregime verandert, met verlies van de aftrekken en vrijstellingen die aan de hoofdverblijfplaats zijn verbonden.
- Een vergunning voor wijziging van gebruik wordt verplicht in bepaalde gemeenten, een langdurige procedure die soms gepaard gaat met een compensatieverplichting.
- De woonbelasting voor tweede woningen is van toepassing, terwijl deze is afgeschaft voor hoofdverblijfplaatsen.
Dit risico geldt ook voor eigenaren die een fiscaal adres opgeven zonder daar daadwerkelijk te wonen. Het criterium dat door de administratie wordt gehanteerd, blijft de effectieve bewoning, niet de eenvoudige postale domicilie.
De grens tussen incidentele verhuur en reguliere commerciële activiteit ligt in het aantal verhuurde dagen, de frequentie van de advertenties en de consistentie tussen belastingaangifte en werkelijke gebruik van de woning. Een eenmalige overschrijding van het plafond kan onopgemerkt blijven, maar een herhaald patroon trekt de aandacht van de gemeentelijke diensten, die nu beschikken over de gegevens die door de platforms zijn doorgegeven.
